1%대 모기지론 대출

1%대 모기지론 대출

최근 정부에서는 전월세 대책을 발표했습니다. 치솟는 전셋값 문제를 해결하고자 취득세를 낮추고, 집을 사려는 사람의 대출 부담을 줄여주기 위해 낮은 이자로 오랫동안 돈을 갚을 수 있도록 하는 장기대출과 대출이자 소득공제 대상을 확대한다고 합니다.

 

법률적 관점에서 '모기지(mortgage)'는 부동산을 담보로 금융 거래를 할 때 그 부동산에 설정되는 저당권 또는 그 저당권을 나타내는 증서를 말합니다. '모기지론(주택저당대출, mortgage loan)'은 그러한 저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해주는 제도죠. 우리나라에서는 한국주택금융공사가 모기지론을 운용하는데요. 주택을 담보로 돈을 빌리는 모기지론, 좀 더 쉽고 자세히 알아볼까요? 

 예를 들어 2억 원짜리 아파트를 6천만 원에 구입하게 해주는 대출 제도입니다. 6천만 원으로 집을 미리 구입한 다음, 잔금인 1억 4천만 원은 장기간에 걸쳐 달마다 갚아나가는 것이죠. 모기지는 '저당', 론은 대출이라는 뜻인데요. 그렇다면 모기지론이란 쉽게 말해 집을 저당 잡히는 조건으로 새집 살 돈을 빌리는 것입니다.

 

집값의 70%까지 10년 이상 대출을 받을 수 있는데요. 국내에 도입된 지는 얼마 되지 않았지만, 전세 제도가 없는 나라에서는 모기지론이 보편화되어 있습니다. 돈을 모아 집을 장만하는 것이 아니라, 일단 들어가 살면서 월세 개념으로 천천히 모기지론 금액을 상환하는 것이죠. 새집 장만을 위해 허리띠 졸라매며 '드림 하우스'를 꿈꾸는 것도 의미 있지만, 미리 원하는 집에 들어가 살면서 돈은 천천히 갚아나가는 것을 선호하시는 분들도 분명 계실 겁니다. 

 

모기지론의 이자 상환은 어떻게 될까요. 만약 모기지론의 이자가 1년에 7% 수준이라면 달마다 나눠 이자와 원금을 갚습니다. 1억 4천만 원을 20년 동안 나눠서 갚으려면 달마다 100만원씩을 내면 되겠네요. 물론 적은 돈은 아니지만 평생 벌어도 살까 말까 까마득했던 아파트를 지금 당장 살 수 있다는 건 생각만 해도 즐거운 일이라는 생각이 듭니다.

 

집값의 일부만 있으면 시도할 수 있다는 것이죠. 은행 대출은 만기가 짧은 편이고, 대출 갱신이 안 될까 봐 노심초사해야하는 상황이 자주 일어나지만, 모기지론은 짧게는 10년에서 길게는 30년까지 나눠 갚을 수 있기 때문에 그나마 부담이 덜합니다. 소득공제 혜택도 있어 금리는 훨씬 낮은 편이라고 할 수 있고요. 

 

이번 전월세 대책의 내용을 간단히 살펴볼게요. 우선, 주택금융공사에서 장기고정금리 분할상환 방식의 장기 모기지론 (보금자리론과 적격대출)를 올해 21조 원에서 내년 24조 원으로 3조 원 늘려 공급하기로 했습니다. 또한 이번 전월세 대책에서 정부가 '깜짝카드'로 내놓은 신모기지론 시범사업은 올해 3천가구를 대상으로 시행되는데요. 1%대의 초저금리 모기지론이 지원됨에 따라 수요자들이 아주 많을 것으로 보입니다. 이 상품은 부부 합산 총 소득 7천만 원 이하의 생애 최초 주택구입자만 신청할 수 있도록 엄격히 제한되어 있어요. 대상자는 주택 면적이나 가격 차이 청약통장 가입 여부와 관계 없이 선착순입니다. 따라서 먼저 신청한 사람이 유리하겠죠. 

◆취득세 인하

정부에 따르면 6억원 이하 주택 취득세는 현행 2%에서 1%로 1%포인트(p) 낮아지고 9억원 초과 주택 취득세는 4%에서 3%로 낮아진다. 6억원 초과∼9억원 이하 주택의 취득세율은 현재와 같이 2%로 유지된다. 이번 세율은 1주택자와 다주택자에게 같이 적용된다.

지금은 추가 주택 매입에 나선 다주택자에게는 주택 가격과 상관없이 4%의 취득세율이 적용되고 있다. 취득세율 1%가 적용되는 6억원 이하 주택이 전체 주택 재고량의 94.3%(수도권 89.3%)로 세율 인하 혜택 대상이 압도적으로 많다.

1주택자가 이사할 목적(교체수요)으로 추가로 주택을 취득해 일시적인 2주택자가 됐더라도 공제를 받을 수 있는데 다만 연내에 기존 주택을 팔아야 한다는 조건이다.

◆주택 구입자 저리 장기대출 확대

집을 사려는 사람의 대출 부담을 완화해주기 위해 저리의 장기 대출 공급과 대출이자 소득공제 대상을 확대한다. 주택금융공사는 장기`고정금리 분할상환 방식의 장기 모기지(보금자리론과 적격대출)를 올해 21조원에서 내년 24조원으로 3조원 늘려 공급하기로 했다.

국민주택기금의 근로자`서민 주택 구입 자금 지원 대상도 올해 말까지 한시적으로 확대된다.

또 올해 말까지 가구당 지원액은 1억원에서 2억원으로 늘려주고 적용 금리는 연 4%에서 2.8∼3.6%로 낮추기로 했다. 정부는 무주택자와 1가구 1주택자가 은행에서 주택담보대출 한도를 늘리려고 가입하는 모기지보험(Mortgage Insurance)을 1년 동안 한시적으로 다주택자에도 허용하기로 했다. 은행에서 주택담보대출을 받을 때 모기지보험에 가입하면 50∼60%인 담보인정비율(LTV)을 85%까지 적용받을 수 있다.

◆영국산‘신상’도입

세입자를 주택 매매자로 전환하기 위해 정부는 영국에서 유행하는‘수익공유형’,‘손익공유형'(Equity Loan) 모기지를 조입했다. 이는 국민주택기금에서 역대 최저 금리로 주택구입자금을 빌려주는 대신 주택 구입`매각에 따른 수익`손실을 정부(국민주택기금)와 나눠 갖는 것이다.

‘수익공유형’ 모기지는 국민주택기금으로부터 싼 이자로 주택구입 자금을 대출을 받는 대신 시세 차익이 발생할 경우 주택기금(정부)과 수익을 나눠갖는 형태로 금융권의 기업 전환사채, 신주인수권부사채 등의 형태와 유사하다.

정부는 수익공유형의 경우 집값의 최대 70%까지 생애 최초 주택구입자에게 연 1.5%의 금리로 최대 2억원까지 대출한다. 만기는 20년이며 1년 또는 3년 거치, 원리금 균등분할상환 조건이다.

매각 차익 시 기금에 돌려줘야 할 금액은 기금이 시세 차익 발생에 기여한 비율(당초 주택구입가격 중 기금대출 평출평균잔액이 차지하는 비율) 만큼의 수익이다.

정부는 다만 서민의 주택구입을 지원하기 위한 것인 만큼 국민주택기금이 과도한 수익을 가져가지 않도록 연 1.5%의 대출이자를 포함해 최대 수익률을 연 5%로 제한할 방침이다.

‘손익공유형 모기지'(Equity Loan)는 손실과 이익 모두 정부와 나누는 구조로 기금이 대출자의 주택에 지분투자를 하는 것이다. 집값의 최대 40%까지 초기 5년간은 연 1%로, 6년 차부터는 2%로 대출해주며 수익공유형과 달리 20년 만기 일시상환 조건이다.

매각 손실이 발생하더라도 기금이 지분율만큼 손실을 나눠 부담한다. 주택 구입자 입장에서는 전세금 수준인 집값의 60%만 있으면 내집 마련이 가능하고 장래 집값 변동에 따른 위험을 분산할 수 있게 만든 것이다.

◆임대주택 공급 확대

정부는 기존주택의 매입`전세 임대를 9~12월 중 총 2만3천 가구(수도권 1만3천 가구 포함)를 공급하기로 했다. 이를 위해 주택토지공사(LH)는 보유 중인 ‘준공 후 미분양 주택’ 2천 가구를 내달부터 임대주택으로 시중에 푼다.

중장기 재고 확충 차원에서는 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택용지로 전환해 올해와 내년 8천100가구를 임대주택으로 공급한다.

민간 임대주택도 공급을 활성화한다. 정부는 공공뿐 아니라 민간 임대사업자에 의한 공급 활성화를 꾀한다. 이를 위해 민간 임대사업자의 주택구입자금 기금지원 금리를 현행 5%에서 2.7~3%(올해 한시)로 낮추고 대출한도를 6천만원에서 1억5천만원으로 올린다.

매입대상 주택도 미분양뿐 아니라 기존주택까지 넓힌다. 또 매입 임대사업자가 5년 이상 주택을 임대하면 6년째부터 장기보유특별공제율을 3%에서 5%, 10년간 최대 30%에서 40%로 높이는 등 세 부담도 낮춘다.

◆임차인 보호 강화

정부 대책에는 임차보증금을 돌려받지 못할까 불안해하는 임차인을 보호하기 위한 방안도 담겼다. 정부는 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액을 확대하기로 하고 내달 중 주택임대차위원회 의결과 연내 법령개정을 거쳐 내년 1월부터 시행하기로 했다.

예를 들어 서울지역의 경우 현재 보증금은 7천500만원, 우선변제금은 2천500만원까지 보장받고 있지만 각각 9천만원~1억원, 3천만~4천만원으로 확대될 전망이다.